Ponad 120 hektarów Przybyszówki i osiedla Franciszka Kotuli zostało objętych planem, który przez długie miesiące był przedmiotem sporów między mieszkańcami, inwestorami i radnymi. W czasie sesji pojawiły się pytania o to, czy miasto powinno uchwalić dokument od razu, czy jeszcze poczekać na zakończenie postępowań dotyczących pozwoleń na budowę.
W tle znalazły się również wydane wcześniej decyzje o warunkach zabudowy, możliwe roszczenia wobec miasta oraz kosztowne inwestycje drogowe i infrastrukturalne. Rada Miasta Rzeszowa ostatecznie jednogłośnie przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „Przybyszówka – Południe”, ale nie obyło się bez ostrego starcia.
Nowe osiedle w Rzeszowie
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr 334/1/2023 „Przybyszówka – Południe” obejmuje około 120,49 hektara na osiedlach Przybyszówka i Franciszka Kotuli, w rejonie ulic Pańskiej, Słoneczny Stok, bł. Karoliny i Dynowskiej. Dokument zakłada przede wszystkim rozwój zabudowy mieszkaniowej, ale przewiduje również tereny usługowe, zieleń oraz rozbudowany układ komunikacyjny.
Według przedstawionej radnym analizy na obszarze objętym planem może docelowo zamieszkać nawet około 6 tys. osób. Około dwóch trzecich mieszkańców miałoby mieszkać w zabudowie wielorodzinnej. W projekcie przewidziano około 45 hektarów terenów zabudowy jednorodzinnej, niemal 20 hektarów terenów mieszkaniowo-usługowych oraz około 20 hektarów przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną.
Plan nie sprowadza się jednak wyłącznie do wyznaczenia miejsc pod mieszkania. Przewidziano również tereny usług publicznych, m.in. pod żłobek, przedszkole czy inne placówki społeczne, a także ponad 3 hektary zwartego terenu zieleni, który może pełnić funkcję parku osiedlowego. Projekt zakłada też stopniowanie wysokości budynków. W zależności od miejsca dopuszczane są różne parametry, sięgające od kilkunastu do maksymalnie 35 metrów.
Potrzebne inwestycje drogowe
Jednym z najważniejszych problemów w tym miejscu jest komunikacja. Jak podczas sesji tłumaczyła Marta Trybus z Biura Rozwoju Miasta Rzeszowa, obecne ulice Pańska i Słoneczny Stok są wąskie i mają ograniczoną przepustowość. Ich rozbudowa w taki sposób, aby mogły obsłużyć większy ruch i komunikację zbiorową, byłaby bardzo trudna ze względu na istniejącą zabudowę.
Dlatego plan przewiduje nowe połączenia drogowe, w tym przedłużenie ul. Dynowskiej w kierunku bł. Karoliny, a także rozwiązania mające umożliwić lepszą obsługę komunikacją miejską. Zaplanowano również ciągi piesze i rowerowe. W dokumencie znalazły się ponadto zapisy dotyczące infrastruktury technicznej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej oraz retencji wód opadowych.
Problem w tym, że teren już od kilku lat jest przedmiotem zainteresowania inwestorów. Jak mówiła przedstawicielka Biura Rozwoju Miasta, duża część obszaru wciąż pozostaje niezabudowana, ale jest atrakcyjna dla inwestorów. W sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowanie odbywało się natomiast na podstawie decyzji administracyjnych, w tym decyzji o warunkach zabudowy.
Deweloperzy mieli WZ-ki
To właśnie wcześniejsze decyzje o warunkach zabudowy stały się jednym z najważniejszych punktów całego sporu. Biuro Rozwoju Miasta wskazywało podczas sesji, że projekt planu trzeba było korygować, uwzględniając istniejące zamierzenia inwestycyjne, w szczególności te, które były już zaawansowane i zmierzały do uzyskania pozwoleń na budowę.
W jednym z przypadków projektowana wysokość budynku mieszkalnego została zwiększona z 20 do 25 metrów, ponieważ wcześniej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę zrealizowano już budynek o takich parametrach. W innym miejscu inwestor miał już pozwolenie na budowę, a projekt planu został skorygowany tak, aby możliwa była realizacja inwestycji przy zachowaniu ograniczeń wynikających ze studium.
Problem jest jeszcze szerszy. W jednym z najbardziej zaawansowanych postępowań miasto wcześniej wydało pozwolenie na budowę dla siedmiu budynków wielorodzinnych, ale decyzja została uchylona przez wojewodę. Jednym z głównych powodów był brak normatywnego dojazdu. Inwestor został wezwany do wykazania odpowiedniej drogi. Jednocześnie w mieście toczyły się jeszcze dwa inne postępowania dotyczące pozwoleń na budowę.
Cztery firmy i milionowe inwestycje
Przewodniczący Komisji Gospodarki Przestrzennej Robert Kultys (PiS) podczas sesji szczegółowo przedstawiał sytuację jednego z największych inwestorów – firmy ADMA. Jak mówił, przedsiębiorstwo posiada na tym obszarze znaczną część gruntów i w toku rozmów zgodziło się na wiele zmian proponowanych przez Biuro Rozwoju Miasta. Sporny pozostał przede wszystkim teren w pobliżu ronda, gdzie inwestor chciał doprowadzić do końca procedurę pozwolenia na budowę.
Ważny jest również wątek drogowy. Na obszarze planowane są dwa postępowania dotyczące ZRID-ów. Kultys przekonywał, że inwestorzy mogą przyczynić się do powstania niezbędnej infrastruktury, która w przeciwnym razie obciążyłaby budżet miasta. Mowa nie tylko o drogach, ale również o kanalizacji deszczowej, przebudowie gazociągów i infrastrukturze energetycznej. – Uważam, że dla miasta jest to gra warta świeczki. Żeby zaoszczędzić te pieniądze, dzięki tym inwestorom uzyskać tę infrastrukturę miejską, a to jest infrastruktura idąca naprawdę w miliony – mówił radny.
W dyskusji pojawiła się także kwota 18 mln zł. Kultys relacjonował, że przedstawiciel inwestora wskazywał taką wartość potencjalnego odszkodowania za działki przeznaczone pod drogę, jeżeli już zaplanowane inwestycje zostałyby zatrzymane. Sam radny zastrzegał jednak, że nie wie, czy podana przez przedstawiciela firmy kwota jest prawidłowa. Według przedstawionej na sesji relacji inwestor miał również rozważać realizację zabudowy na innych swoich gruntach, jeśli nie uzyska oczekiwanego pozwolenia.
Jedyny możliwy kompromis?
Robert Kultys przekonywał, że obecna wersja dokumentu nie powstała przypadkowo. Przypominał, że po wcześniejszym wyłożeniu plan został przeprojektowany, a jego zapisy były analizowane w rozmowach z mieszkańcami, inwestorami i Biurem Rozwoju Miasta. – Po tych zmianach plan został przygotowany w najlepszy możliwy sposób, które daje nam studium i rozmowy ze wszystkimi stronami. To jest jedyny możliwy kompromis, jaki został przygotowany – mówił.
Jednocześnie przekonywał, że problem trzeba rozpatrywać także przez pryzmat interesu przedsiębiorców. W jego ocenie część inwestorów poczyniła już znaczące nakłady, działała na podstawie wcześniej wydanych decyzji i w niektórych przypadkach zgodziła się na ograniczenia. – Miejcie szacunek dla ludzi, którzy wydali te pieniądze w najlepszej wierze, umówili się z miastem. Mało tego, chcą przekazać działki pod drogi dla miasta – podkreślał Kultys.
Radny chciał dlatego, aby decyzję o przyjęciu uchwały o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego odłożyć i dokładniej zbadać sytuację. Ponowił wniosek o skierowanie projektu do Komisji Gospodarki Przestrzennej, argumentując, że w ciągu dwóch tygodni można byłoby szczegółowo sprawdzić stan postępowań i ustalić, ile czasu miasto rzeczywiście ma na uchwalenie dokumentu. Wniosek ten ostatecznie nie uzyskał jednak większości.
Mieszkańcy obawiają się wysokiej zabudowy
Drugą stroną konfliktu są mieszkańcy istniejącej na tym terenie zabudowy jednorodzinnej. W szczególności chodzi o okolice ul. Pańskiej, gdzie już wcześniej pojawiały się protesty dotyczące planowanej zabudowy wielorodzinnej.
Marta Niewczas przypominała, że mieszkańcy apelowali o ograniczenie wysokości budynków. – Trzeba jasno powiedzieć, że ulica Pańska i szerokość tej ulicy nie jest absolutnie dostosowana komunikacyjnie do tego, żeby powstały tam bloki sześćdziesięciometrowe – mówiła radna Koalicji Obywatelskiej, ostrzegając przed konsekwencjami nie przyjęcia uchwały, a co za tym idzie odrzuceniu ustaleń dotyczących ograniczenia wysokości planowanych tam bloków.
Dodajmy, że w projekcie planu zastosowano stopniowanie wysokości zabudowy oraz odsunięcie wyższych budynków od istniejących domów. Ich wysokość miałaby wynosić od 9,5 do 35 metrów. W przypadku zabudowy wielorodzinnej zastosowano również bufory i tereny zieleni.
Plan gotowy. „Na co czekamy?”
Radni, którzy chcieli uchwalenia dokumentu bez dalszego oczekiwania, zwracali uwagę na zupełnie inne ryzyko. Elżbieta Niedzielska z klubu Razem dla Rzeszowa argumentowała, że procedura planistyczna trwa od 2023 roku, a inwestorzy składali wnioski o pozwolenia na budowę już w trakcie prac nad planem.
– Mamy gotowy plan. Na co czekamy? My chcemy zdjąć dzisiaj z sesji uchwałę o podjęciu tego planu czekając na to, aż inwestor dostanie pozwolenia na budowę? – pytała Niedzielska reagując na propozycję radnego Kultysa o ponownym skierowaniu projektu uchwały do komisji. Jej zdaniem plan nadal pozwala na powstawanie budynków wielorodzinnych, jednak przy odpowiednio niskiej intensywności zabudowy.
Radna ostrzegała także, że inwestorzy mogą chcieć przyspieszyć działania na rzecz uzyskania pozwoleń na budowę, co pokrzyżuje plany na miejski plan zagospodarowania przestrzennego. – Inwestor podjął ryzyko, zaczęła walka z czasem. Kto pierwszy? Czy ja pierwszy dostanę pozwolenie na budowę, czy pierwsza Rada Miasta uchwali plan, który zostanie opracowany przez Biuro Rozwoju Miasta – mówiła.
Deweloperzy traktowani preferencyjnie?
Wiceprzewodniczący Rady Miasta Jacek Strojny (Razem dla Rzeszowa) zwracał natomiast uwagę na inną kwestię. Pytał czy właściwe jest uzależnianie decyzji planistycznej od tego, czy konkretny inwestor zdąży uzyskać pozwolenie na budowę.
– Albo ustalamy, jak ma wyglądać przestrzeń i ten trudny kompromis jest tego obrazem w tym miejscowym planie, albo ustalamy, że sobie żonglujemy datami tylko po to, żeby ustalić jakiś przebieg korzystnych zdarzeń dla konkretnego podmiotu – mówił Strojny.
Wcześniej radny podkreślał również, że nie chciałby, aby w dyskusji mieszkańcy byli przedstawiani jako jedna strona konfliktu, a inwestorzy jako druga, której interesy automatycznie wymagają szczególnego traktowania. – Bardzo by mi było żal, gdybyśmy zostali po dzisiejszej sesji z takim przekonaniem, że inwestorzy są pokazywani jako interesariusze, a mieszkańcy jako protestujący – podkreślał.
Prezydent: Miasto samo wydało WZ-ki
Do sporu włączył się również prezydent Rzeszowa, który jest głównym orędownikiem określenia zasad zabudowy na Przybyszówce. Konrad Fijołek podkreślał konieczność ochrony istniejącej zabudowy jednorodzinnej, a z drugiej strony wskazywał na to, że miasto nie może całkowicie ignorować wcześniejszych decyzji administracyjnych i pieniędzy wydanych przez inwestorów.
– Czy to było ich ryzyko biznesowe czy nie, prawda jest dziś pośrodku. Trochę było ryzyko, ale trochę też otrzymali pewną wstępną obietnicę od miasta. Jeśli ktoś wydaje WZ-kę, a wydało je miasto, to dostał obietnicę możliwości inwestowania i nie możemy udawać, że tego nie ma – przyznał.
Prezydent przyznał jednocześnie, że właśnie dlatego sytuacja jest trudnym, ale jednak osiągniętym już kompromisem, którego nie można odrzucić. – Musimy brać to pod uwagę, bo to jest obowiązanie, które wydaliśmy, zawarliśmy, obiecaliśmy – mówił.
Plan wejdzie w życie za 2 miesiące
Konrad Fijołek zaproponował rozwiązanie mające pogodzić oba stanowiska. Pierwotnie plan miał wejść w życie po 14 dniach od publikacji w Dzienniku Urzędowym Województwa Podkarpackiego. Prezydent zaproponował wydłużenie tego okresu, aby inwestorzy mieli więcej czasu na zakończenie prowadzonych postępowań.
Początkowo mowa była o 30, 50 lub 60 dniach, ale ostatecznie Fijołek zaproponował konkretną datę 1 grudnia. Jacek Strojny próbował przywrócić wcześniejszy 14-dniowy termin. Jego wniosek został jednak odrzucony. Ostatecznie za uchwałą wraz z autopoprawką prezydenta zagłosowało 21 radnych – wszyscy obecni podczas końcowego głosowania.
Plan uchwalony, ale spór się nie kończy
Przyjęcie MPZP „Przybyszówka – Południe” porządkuje zasady zagospodarowania ogromnego obszaru, który dotąd w dużej mierze funkcjonował bez miejscowego planu i był zabudowywany na podstawie decyzji administracyjnych. Dokument ma zabezpieczyć układ drogowy, tereny zielone, infrastrukturę społeczną oraz zasady dotyczące wysokości i intensywności zabudowy.
Nie oznacza to jednak końca wszystkich problemów. Część inwestycji jest już zaawansowana, część postępowań pozostaje otwarta, a wcześniejsze WZ-ki powodują, że plan musi być wdrażany w warunkach istniejących zobowiązań i rozpoczętych procesów inwestycyjnych. Z kolei mieszkańcy nadal będą obserwować, jak w praktyce zostaną zagospodarowane tereny wokół ich domów.
Ostateczny kompromis został więc zawarty w formie uchwalonego planu, ale z przesuniętym terminem jego wejścia w życie. Dla miasta oznacza to próbę pogodzenia trzech interesów: ochrony istniejącej zabudowy, możliwości realizacji nowych mieszkań oraz ograniczenia potencjalnych kosztów związanych z już rozpoczętymi inwestycjami.
Czytaj więcej:
Rzeszów testuje odporność na kryzysy. „Robią wszystko, żeby wywołać sabotaż”
