Ile naprawdę kosztują mieszkania używane w Rzeszowie? Analiza 1456 transakcji pokazuje, jakie ceny odnotowano przy sprzedaży lokali w ciągu ostatniego roku. Różnice między mieszkaniami o różnym metrażu są wyraźne, a jedna liczba dla całego miasta nie mówi wszystkiego o rynku nieruchomości.
Dane z Rejestru Cen Nieruchomości opracowane przez Wycenowo pozwalają sprawdzić, za ile sprzedawano mieszkania, zamiast opierać się wyłącznie na oczekiwaniach sprzedających.
Mediana rzeszowskich cen
Mediana cen mieszkań używanych w analizowanym zestawieniu wyniosła 10 090 zł za metr kwadratowy. Opracowanie przygotowane przez Wycenowo obejmuje 1456 sprzedaży z okresu od września 2025 do września 2026 roku. To dane o odnotowanych transakcjach, a nie wyłącznie zestawienie cen z aktualnych ogłoszeń.
Warto przy tym pamiętać, że większość uwzględnionych sprzedaży pochodzi z okresu od października 2025 do maja 2026 roku.
Mediana oznacza środkową wartość po uporządkowaniu cen za metr kwadratowy. Połowa analizowanych wartości znajduje się poniżej niej, a połowa powyżej. Nie jest to zatem średnia arytmetyczna, a tym bardziej cena, za którą można obecnie kupić dowolne mieszkanie w Rzeszowie. Jest to jednak jasny wskaźnik, jakie ceny za mieszkanie kształtują się w stolicy Podkarpacia.
Małe mieszkania znacznie droższe
Jednym z najważniejszych wniosków z analizy jest różnica między cenami mieszkań o różnej powierzchni. W grupie lokali do 40 metrów kwadratowych, mediana wyniosła 11 226 zł za metr kwadratowy. Dla mieszkań o powierzchni ponad 80 m2 było to już 8404 zł za m2.
W zestawieniu najwyższą medianę odnotowano więc wśród najmniejszych lokali, a najniższą w grupie największych mieszkań. Nie oznacza to jednak, że sam metraż przesądza o cenie konkretnej nieruchomości. Znaczenie mają również lokalizacja, standard wykończenia, stan budynku i inne cechy mieszkania.
Ceny mieszkań w Rzeszowie
W przypadku mieszkań o powierzchni do 40 m2 mediana wyniosła 11 226 zł za metr kwadratowy, przy 394 odnotowanych sprzedażach. W grupie od 40 do 60 m2 było to 9932 zł za metr, a liczba transakcji sięgnęła najwięcej, bo 705. To właśnie ta kategoria zapewnia największą próbę do porównań wśród analizowanych przedziałów metrażowych.
Dla lokali o powierzchni od 60 do 80 m2. mediana wyniosła już 9392 zł, a w tej kategorii uwzględniono 298 sprzedaży. Największe mieszkania, przekraczające 80 m2 osiągnęły medianę na poziomie 8404 zł za metr, ale ta grupa obejmowała tylko 59 transakcji.
Wyniki dla ostatniej kategorii należy traktować ostrożniej ze względu na mniejszą liczbę obserwacji. Co więcej, porównanie tych wartości nie pozwala stwierdzić, że większy lokal w tej samej okolicy i podobnym standardzie będzie zawsze tańszy w przeliczeniu na metr.
Za ile sprzedawano mieszkania?
Analiza pokazuje również, jak rozkładały się ceny za metr kwadratowy w całej próbie. Najwięcej sprzedaży znalazło się w przedziale od 10 do 12 tys. zł za metr kwadratowy. Odnotowano w nim 438 transakcji, czyli najwięcej spośród pięciu analizowanych kategorii.
Niewiele mniej sprzedaży przypadło na przedział od 8 do 10 tys. zł za metr kwadratowy. Były to 433 transakcje. Z kolei poniżej 8 tys. zł za m2 odnotowano 266 sprzedaży, a w przedziale od 12 do 14 tys. zł – 231.
Najmniej transakcji znalazło się w kategorii od 14 tys. zł za metr kwadratowy wzwyż. Było ich 88. Dane pokazują więc, że w analizowanej próbie najwięcej sprzedaży koncentrowało się w przedziałach od 8 do 12 tys. zł za metr, ale nie oznacza to, że właśnie tyle kosztują wszystkie mieszkania oferowane obecnie w Rzeszowie.
Prawie 500 tys. zł za mieszkanie
Dane można przełożyć na przykładową wartość mieszkania. Jeśli lokal ma 50 metrów kwadratowych, a do obliczenia przyjmiemy medianę dla grupy od 40 do 60 m2, otrzymamy kwotę 496 600 zł. Takie obliczenie pozwala przede wszystkim zorientować się w skali cen na rynku.
Nie jest to jednak indywidualna wycena ani gwarancja, że mieszkanie o takiej powierzchni można kupić za wskazaną kwotę. Rzeczywista cena zależy między innymi od części miasta, stanu technicznego lokalu, piętra, rodzaju budynku i standardu wyposażenia. Znaczenie mogą mieć również wydatki, które nowy właściciel będzie musiał ponieść po zakupie.
Co to oznacza dla kupujących?
Osoby szukające mieszkania mogą wykorzystać zestawienie jako punkt wyjścia do oceny ofert. Przed porównaniem cen warto sprawdzić, czy dotyczą one rynku wtórnego, podobnego metrażu i tej samej części Rzeszowa. Dopiero później można uwzględnić stan lokalu, standard budynku i ewentualne koszty remontu.
Właściciele mieszkań mogą natomiast potraktować wyniki jako pomoc przy ustalaniu oczekiwanej ceny sprzedaży. Mediana dla całego miasta nie przesądza jednak o wartości konkretnego lokalu. Nawet mieszkania o identycznej powierzchni mogą osiągać różne ceny ze względu na lokalizację i stan nieruchomości.
Warto też odróżniać ceny odnotowane w transakcjach od kwot wpisywanych do ogłoszeń. Cena ofertowa jest oczekiwaniem sprzedającego, natomiast dane transakcyjne pokazują wartości przypisane do zawartych sprzedaży. To dwa różne punkty odniesienia, których nie należy ze sobą utożsamiać, ponieważ bywa, że cena w ogłoszeniu podlega negocjacji.
Czytaj więcej:
Było zagrożenie z powietrza, zabrakło ewakuacji? Uczeń rzeszowskiego liceum: „Baliśmy się”
