Zabudowa stopniowa, woonerf, nowe połączenia drogowe, donice retencyjne na dachach – tak mają wyglądać wzgórza Zalesia w Rzeszowie po zabudowie. Mieszkańcy mówią: pięknie, ale to tylko wizualizacje.
Od trzech lat mówi się o zabudowie wzgórz Zalesia. Pomysły na budowę różnej maści bloków – od 18-piętrowych wieżowców, po 4-, 5-, 6-piętrowe bloki – pojawiły się, gdy okazało się, że koncepcja budowy w tym miejscu Parku Nauki i Rekreacji upadła. Wywłaszczeni przed laty właściciele działek upomnieli się o zwrot swoich terenów.
Finał tego był taki, że działki dziś są w rękach dewelopera CIS Deweloper oraz prywatnych osób, którzy chcą tam budować bloki. Mieszkańcy położonych poniżej szeregówek przy znanej już ulicy Spacerówka bledną ilekroć słyszą hasło: „Zabudowa wielorodzinna”.
Bledną, ale też dzielnie walczą, aby ich jakość życia nie pogorszyła się. Stąd też powstało stowarzyszenie „Sapcerówka”, które regularnie zaskarża do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wydane przez miasto warunki zabudowy, czyli słynne „wuzetki” na zabudowę wzgórz. Do tej pory są bardzo skuteczni.
CIS Deweloper oraz prywatni właściciele działek postanowili, że tym razem zanim złożą kolejny wniosek o „wuzetkę”, to w pierwszej kolejności przedstawią mieszkańcom ul. Spacerowej plan na swoją inwestycję. Postawienie na rozmowę, a nie rozwiązanie siłowe, to w Rzeszowie rzadkość.
Do tej pory z reguły ni stąd, ni zowąd nagle rozpoczynały się prace nad budową potężnego bloku, a okoliczni mieszkańcy byli postawieni przed faktem dokonanym. Teraz jest inaczej. Być może dlatego, że i okoliczni mieszkańcy są bardziej świadomi tego, co wokół nich się dzieje i nie chcą pozwolić na to, aby ich komfort życia został pogorszony.
Czego bać się nie może architekt?
Nie zmienia to jednak faktu, że architekt Maciej Łobos z biura projektowego MWM Architekci, którego firma zaprojektowała osiedla na wzgórzach Zalesia, wykazał się odwagą podejmując w czwartek w rzeszowskim hotelu „Bristol” próbę publicznej prezentacji założeń architektonicznych dla spornej przestrzeni.
– Ktoś, kto boi się stanąć przed ludźmi, nie powinien być architektem – stwierdził Maciej Łobos, na którego patrzył około 50-osobowy tłum.
Łobos już na samym początku odniósł się do postulatów mieszkańców, by nie budować wieżowców obok niskiej zabudowy. Architekt przyznał im rację, ale zwrócił także uwagę na to, że nie zawsze tak jest, za przykład podał budowę wysokich kościołów pomiędzy domami.
– Taka zabudowa nie zdarza się na przedmieściach, w śródmieściu już tak. W projektowaniu miast nie ma żelaznych zasad – tłumaczył Maciej Łobos. Przyznał, że wysokie budynki zabierają światło. Dużo zieleni na zaprojektowanym osiedlu ma sprawić, że plan dewelopera na zabudowę wzgórz Zalesia spotka się z akceptacją okolicznych mieszkańców.
Cierpimy „betonozę”. Jaki lek?
Idealnym rozwiązaniem byłby drugi hobbiton, gdzie zieleń jest zachowana niemalże w 100 procentach. Aby stworzyć jego namiastkę – według Łobosa – wystarczy m.in. budować nisko, ale gęsto, drogi dopasować do ukształtowania terenu. – Cierpimy na „betonozę”. To zły kierunek. Świat idzie w zieleń i wszechogarniającemu betonowi mówi „nie” – stwierdził.
Dlatego projektanci z MWM Architekci postanowili, że przy ul. Spacerowej stworzą woonerf, czyli drogę, która „uspokaja” ruch, jest estetyczna, zachowane są parkingi, a priorytet przy takiej drodze mają piesi i rowerzyści. Woonerf łączy funkcje ulicy, deptaku, parkingu i miejsca spotkań mieszkańców.
W planach jest, by nowym traktem połączyć ul. Zelwerowicza i al. Sikorskiego oraz przebudować ul. Spacerową. Maciej Łobos uspokajał: 18-piętrowe wieżowce na wzgórzach Zalesia absolutnie nie wchodzą w grę. – To absurd. Utopia. Najgorsze rozwiązanie – stwierdził.
MWM proponuje zabudowę stopniową – od 2 do 9 kondygnacji, która od ul. Spacerowej będzie rozdzielona zielonym bulwarem. Architekci przewidują, że w nowych blokach może powstać maksymalnie 500-600 mieszkań. Co ma je chronić przed podtopieniami? Zbiorniki retencyjne na dachach, dzięki czemu deszczówkę użyje się np. do umycia samochodu oraz zbiorniki retenycjne pod ziemią – bez tego bloki nie powstaną.
Beton kosztuje, zieleń opłaca się
Mieszkańcy ze spokojem przysłuchiwali się prezentacji. Padały głosy, że projekty są piękne, ale właśnie to tylko projekty. Za głowę łapali się z kolei ci, którzy mają w szeregówkach problem z podtopieniami, gdy usłyszeli, że proponuje im się donice na dachach.
– To kompromis między tym, do czego dążymy, a tym, czego chce deweloper. Nie jesteśmy przeciwni zabudowie wzgórz, ale chcemy, by odbywało się to z logiką – mówiła nam w przerwie między jedną, a drugą częścią spotkania Izabela Tokarczyk, wiceprezes „Spacerówki”. Chwali projektantów osiedla, że pokazali mieszkańcom plan dewelopera.
– Ale między ideą, a realizacją daleka droga – dodawała gorzko Tokarczyk. Wie, że to, co deweloperzy pokazują ładnie wygląda nierzadko tylko na wizualizacjach, a realizacja potem przyprawia o ból głowy.
Po przerwie była seria pytań od mieszkańców. Chcieli się dowiedzieć, ile elementów zielonych z wizualizacji powstanie, a także o kwestie komunikacyjne. Maciej Łobos zapewniał, że inwestorzy zrobią wszystko, by na osiedlu było jak najwięcej zieleni. – Beton kosztuje. Kosze zieleni są śmiesznie niskie, w utrzymaniu też nie muszą być duże – mówił.
– W zieleń opłaca się inwestować – stwierdził architekt.
Musi usiąść sztab inżynierów
W kwestiach komunikacyjnych Łobos mówił, że na ten problem należy patrzeć szerzej, dużo zależy od samej kultury jazdy samochodem w Rzeszowie. – Rozbudowanie dróg spowoduje, że aut będzie tylko więcej na drogach. Z taką praktyką należy zerwać. Takich problemów nie jesteśmy w stanie wyleczyć, bo zakres planowanej inwestycji jest za mały – tłumaczył.
Izabela Tokarska pytała o kwestie hydrologiczne. – Po ulewnych deszczach ze wzgórz płynie rwąca rzeka. Donice retencyjne nie rozwiążą problemu, chyba, że będą na całym dachu – zauważyła przytomnie Tokarska. Ktoś inny zastanawiał się, jak w nowych blokach powstaną podziemne parkingi, skoro wystarczy wykopać metrowy dół, by dokopać się do lustra wody.
– Z wodami gruntowymi mierzę się od czterech lat. W garażu podziemnym non stop mam 3 cm wody – mówiła pani Sylwia. Maciej Łobos na tym etapie projektu nie był w stanie rozwiać wątpliwości mieszkańców. – Musi do tego usiąść sztab inżynierów – stwierdził.
Elżbieta Niedzielska, prezes „Spacerówki”, była rozczarowana, że wciąż mówi się o wysokiej zabudowie na wzgórzach, skoro „wuzetki” pod taką zabudowę są za każdym razem uchylane. – Jesteśmy tym zaskoczeni. Wysoka zabudowa nie ma tam racji bytu. To zaprzeczenie zasadom dobrego sąsiedztwa – mówiła Niedzielska.
Autostrady na osiedlu nie będzie
Mieszkańcy pytali też, jak maszyny budowlane dojadą na plac budowy. Część z nich obawia się, że ciężkie samochody zniszczą osiedlowe drogi. Maciej Łobos zapewniał, że inwestor najpierw na własny koszt wybuduje drogi dojazdowe, a dopiero potem wejdzie z budową bloków. Mieszkańcy chcieli się dowiedzieć, czy ul. Spacerowa nadal będzie jednokierunkowa.
Łobos deklarował, że tak będzie. – Chodzi o to, by samochód jechał 15 km/h, a nie żeby to była autostrada – tłumaczył architekt.
Według Elżbiety Niedzielskiej ze „Spacerówki” najlepszym zabezpieczeniem interesów mieszkańców ul. Spacerowej będzie ustanowienie na wzgórzach miejscowego planu zagospodarowania. – Będzie wtedy miejsce na park, na nową szkołę, dziś przepełnioną, a także publiczny żłobek, park – argumentowała Niedzielska.
– Dziś mamy taki projekt, a za chwilę się coś zmieni i będą wydawane inne warunki zabudowy. Miejscowy plan to jedyne, dobre prawne zabezpieczenie, a miasto nie chce go uchwalić – przypomina Elżbieta Niedzielska.
Maciej Łobos uważa, że miejscowe plany nie są lekarstwem na uniknięcie chaosu architektonicznego. Zdaniem architekta, plany powstają też w oparciu o fikcyjne inwestycje, co powoduje, że potem przez długie lata tereny nie są zagospodarowane.
Kompromis trochę boli każdego
Na czwartkowej prezentacji planów dewelopera pojawili się rzeszowscy radni miejscy: Tomasz Kamiński, Mirosław Kwaśniak, Konrad Fijołek, Daniel Kunysz i Maria Warchoł (wszyscy z Rozwoju Rzeszowa). Z PiS byli Marcin Fijołek, Robert Kultys, Jerzy Jęczmienionka i Waldemar Kotula, a z Platformy Obywatelskiej – Andrzej Dec.
Konrad Fijołek pochwalił Macieja Łobosa, że jego pracownia miała odwagę pokazać koncepcję dewelopera. Zaznaczył, że miasto musi się rozwijać przy zachowaniu zarówno interesu mieszkańców, jak i inwestorów. – Mam nadzieję, że to spotkanie „odczaruje” nieco deweloperów, o których się mówi: „beton i maksymalizacja zysków” – mówił.
– Zaprezentowane rozwiązanie to kompromis. A kompromis musi trochę każdego boleć – dodał Konrad Fijołek. Marcin Fijołek studził atmosferę, przypomniał, że pięknych wizualizacji w mieście wiele już było, ale różnie było z realizacją. Przyznał rację Elżbiecie Niedzielskiej, że miejscowe plany są jedyną skuteczną ochroną prawną wzgórz Zalesia.
Spotkanie nie było łatwe. Maciej Łobos ma nadzieję, że to dopiero pierwszy krok w kierunku wprowadzenia dobrych praktyk w zakresie planowania inwestycji w Rzeszowie.
joanna.goscinska@rzeszow-news.pl
