Na rynku pojawia się trend, którego nie widziano od dawna. Dzięki danym portalu Nieruchomosci-online.pl możemy jasno zauważyć, że w końcówce roku ceny ofertowe kawalerek częściej spadały. W tym samym czasie większe lokale mieszkalne wciąż trzymały wysokie stawki. Wszystko to sprawia, że rynek mieszkań zaczyna się coraz bardziej różnicować. Przez to trudniej snuć scenariusze cenowe dla całej branży mieszkaniowej.
Ceny kawalerek zaczynają spadać również w Rzeszowie
W IV kwartale 2025 średnia cena ofertowa kawalerek z drugiej ręki spadła w ośmiu miastach wojewódzkich. Według analizy należą do nich Warszawa, Wrocław, Łódź, Lublin, Białystok, Katowice, Kielce i właśnie Rzeszów. Korekty w dół wynosiły najczęściej 1-3% z kwartału na kwartał. W praktyce oznacza to obniżkę ceny w zależności od miasta o od 100 do 400 złotych na metrze.
Oczywiście w omawianym okresie na mapie Polski znalazły się też miasta, gdzie ceny najmniejszych mieszkań były stabilne Sytuację taką zanotowano w Krakowie, Bydgoszczy, Poznaniu i Olsztynie. Tam wahania cen ofertowych nie przekroczyły 1% w górę lub w dół. Według analizy portalu Nieruchomosci-online.pl średnie stawki w tym segmencie wzrosły w Gdańsku, Szczecinie, Toruniu, Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim. Podwyżki wyniosły maksymalnie 400 złotych na metrze w skali kwartał do kwartału.
W części miast wojewódzkich cena za metr kwadratowy kawalerki już dawno przekroczyła 10 000 złotych. W Rzeszowie oscyluje ona wokół 12 000 złotych i choć w ciągu kwartału ceny ofertowe kawalerek w Rzeszowie spadły o 2,3%, to w ujęciu rok do roku ceny wzrosły o 1,8%.
Skąd te korekty?
Stawki ofertowe w segmencie najmniejszych metraży spadały już w III kwartale 2025 roku. Końcówka roku przyniosła więc kontynuację tego trendu. Skąd tego typu zmiany w momencie, gdy stopy procentowe spadają, a kredyt mieszkaniowy staje się bardziej dostępny?
– Na pierwszy rzut oka może to dziwić, bo dostępność kredytów wzrosła. W teorii, tańszy kredyt powinien zwiększyć popyt, a co za tym idzie, sprzedający nie powinni być tacy skłonni schodzić z ceny. Pamiętajmy jednak, że obniżki stóp procentowych nie poprawiły dostępności kredytów dla wszystkich – zwraca uwagę Rafał Bieńkowski z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Analityk zauważa, że na rynek wróciły głównie rodziny i pary. Pojawiają się na nim również osoby samotne, które chcą wymienić posiadane już mieszkanie na większe.
Można więc stwierdzić, że tańszy kredyt najbardziej wsparł segment mieszkań rodzinnych. Kawalerki do nich nie należą. To dużo częściej pierwsze mieszkanie ludzi młodych lub nieruchomość inwestycyjna. Młodzi są grupą zależną od kredytów i te mimo spadku poziomu stóp wciąż mogą być dla nich zbyt drogie. Nie można też zapominać o tym, że w ostatnich latach ceny w segmencie najmniejszych mieszkań rosły najszybciej. Presja na obniżki przy niepewnym popycie jest więc spora.
– Kawalerki długo były traktowane jak najprostszy produkt pod wynajem. Kiedy jednak rentowność najmu przestała wyglądać tak atrakcyjnie (wyższe koszty, większa ostrożność najemców), popyt ze strony inwestorów spadł. To także mogło wpłynąć na to, że ceny kawalerek zaczęły łapać zadyszkę – dodaje Rafał Bieńkowski.
Większe lokale zyskują na popularności
Jak wynika z danych Nieruchomosci-online.pl, potencjalni inwestorzy, którzy szukają mieszkania z drugiej ręki, najczęściej skupiają się na lokalach dwupokojowych. W ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku stanowili oni 55% poszukujących. Z kolei 22% użytkowników portalu szukało mieszkań trzypokojowych, a tylko 20% kawalerek. Nic więc dziwnego, że ceny najmniejszych metraży spadają, a najpopularniejsze lokale utrzymują podobne lub wyższe stawki ofertowe. Wzrost średniej ceny za dwa pokoje zanotowano aż w ośmiu stolicach regionalnych, chociaż skala zmian różniła się w zależności od konkretnego miasta.
Z trendu tego wyłamuje się tylko kilka stolic wojewódzkich i należy do nich również Rzeszów. Według analizy przeciętne oczekiwania sprzedających w segmencie popularnych metraży spadły w trzech stolicach regionalnych. W Zielonej Górze i Rzeszowie korekty w dół były niewielkie około 1% w skali kwartał do kwartału. Dla kupujących oznaczało to oszczędności rzędu 150 złotych na metrze kwadratowym. W Kielcach spadek cen mieszkań obejmujących dwa pokoje był najbardziej wyraźny i wynosił 5% z kwartału na kwartał.
