Jedna z najbardziej charakterystycznych konstrukcji na rzeszowskiej Baranówce znajduje się już o krok od odejścia do historii. Po gorącej dyskusji, sporze o potencjalny zabytek i nowoczesną architekturę, Rada Miasta Rzeszowa podjęła decyzję, która otwiera drogę do budowy mieszkań w miejscu starej wieży radiowo-telewizyjnej na Baranówce.
Obrońcy wieży nie zdołali zatrzymać inwestycji, choć podczas sesji padły mocne słowa i ostrzeżenia, że miasto może bezpowrotnie stracić ważny element swojej tożsamości.
Radni za blokami w miejscu wieży
Rzeszowscy radni głosowali we wtorek nad uchwałą w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej na nieruchomości przy ul. Boruty-Spiechowicza. Chodzi o teren należący do spółki EMITEL, na którym stoi charakterystyczna wieża radiowo-telewizyjna.
Projekt dotyczył dokładnie lokalizacji wielorodzinnego budynku mieszkalnego z usługami, garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną, a także przebudowy stacji transformatorowej. Uchwała obejmuje konkretne działki przy ul. Boruty-Spiechowicza i po jej podjęciu wykonanie powierzono prezydentowi Rzeszowa.
Wynik był jednoznaczny. Za przyjęciem uchwały zagłosowało 15 radnych (A. Dec, M. Kwaśniak, K. Maciechowska, A. Woźniak-Kunicka, W. Ziemiński, K. Wróblewska, A. Szlachta, W. Walawender, W. Jaślar, M. Niewczas, R. Kultys, W. Kotula, P. Kilar, A. Szala, B. Sak), 5 było przeciwnych (J. Strojny, J. Jęczmienionka, R. Kulig, E. Niedzielska, M. Wróbel), a 2 (W. Szumny, R. Walawender) wstrzymało się od głosu. Tym samym Rada Miasta Rzeszowa dała inwestycji zielone światło.
Wątpliwości ws. skali zabudowy
Sprawa nie dotyczy zwykłego pozwolenia na budowę. Inwestor, czyli spółka EMITEL, wystąpił o realizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej, znanej szerzej jako lex deweloper. Wniosek w tej sprawie został złożony już 15 kwietnia. Dokument przewiduje budowę bloku z lokalami usługowymi, garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą.
Projekt budzi emocje również ze względu na skalę zabudowy. Z uzasadnienia uchwały wynika, że koncepcja zakłada nadziemną intensywność zabudowy na poziomie 2,72, podczas gdy wskazany w studium wskaźnik wynosi 1,8. Mniejszy ma być również udział powierzchni biologicznie czynnej – około 26,2 – 26,6 proc. wobec 40 proc. wskazanych w studium. Wysokość nowego budynku ma wynieść od 31 do 35 metrów, podczas gdy znajdująca się tam obecnie wieża z lat 70., która według planów inwestora ma zostać wyburzona, ma aż 64 metry wysokości.
Jednocześnie autorzy uchwały argumentowali, że kluczowe jest to, iż dla tego obszaru studium dopuszcza zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W ich ocenie oznacza to, że inwestycja nie jest sprzeczna ze studium pod względem funkcji, nawet jeśli niektóre wskaźniki odbiegają od jego wartości granicznych. Dodajmy, że wcześniej wniosek inwestora został (mimo powyższych wątpliwości) pozytywnie oceniony przez Komisję Gospodarki Przestrzennej, co umożliwiło jego dalsze procedowanie na sesji Rady Miasta.
Emocje ws. lex deweloper
Tryb, w którym procedowano przedsięwzięcie, stał się jednym z głównych tematów dyskusji. Obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie pozwala na realizację takiej inwestycji w zwykłym trybie, dlatego inwestor sięgnął po procedurę lex deweloper.
W trakcie sesji radny Jacek Strojny z klubu Razem dla Rzeszowa ostro skrytykował ten sposób procedowania, nazywając specustawę lex deweloper „patologią w polskim systemie prawnym dotyczącym zagospodarowania przestrzenią”. Zwracał uwagę na różnicę między intensywnością zabudowy oczekiwaną przez inwestora a parametrami wynikającymi z dokumentów planistycznych.
Zupełnie inaczej patrzył na to architekt Maciej Łobos z MWM Architekci, który prezentował projekt. Tłumaczył, że w obecnej sytuacji prawnej inwestor nie ma realnej możliwości skorzystania z procedury zintegrowanego planu inwestycyjnego, ponieważ Rzeszów nie ma jeszcze planu ogólnego.
Według przedstawionych podczas sesji wyjaśnień właśnie czas i zmiana przepisów, które wchodzą już od 1 września stały się jednym z powodów, dla których sprawa musiała zostać rozstrzygnięta teraz. W przeciwnym razie decyzja w sprawie przyszłości tego miejsca byłaby już rozpatrywana wedle nowego prawa zakładającego oparcie o plan ogólny.
Przeciwnicy uchwały przekonywali, że sprawa jest procedowana w pośpiechu i bez wystarczającego wyjaśnienia wszystkich wątpliwości, a jej zwolennicy twierdzili, że działać należy szybko, aby umożliwić ważną inwestycję mieszkaniową przed zmianą przepisów.
Jak będą wyglądały bloki?
Nowy budynek ma być zupełnie inną konstrukcją niż typowy prosty blok. Maciej Łobos przekonywał radnych, że projektanci celowo zdecydowali się na kaskadową formę budynku, która ma ograniczać zacienianie sąsiedniej zabudowy i jednocześnie stworzyć nową dominantę w miejscu, gdzie dziś stoi wieża. – Mamy już powyżej uszu tych modernistycznych bloków, wśród których każdy jest taki sam – mówił architekt, tłumacząc filozofię projektu.
Projekt ma wykorzystywać prefabrykację, a jego forma według autora koncepcji ma nawiązywać do miejskich kamienic poprzez trójwymiarową elewację i arkady. Łobos podkreślał, że kaskadowy układ budynku ma dwa zasadnicze cele: zapewnienie światła i widoku nieba mieszkańcom sąsiednich bloków oraz stworzenie nowego obiektu wyróżniającego się w tej części miasta.
Ratowanie wieży bezcelowe?
Najbardziej emocjonalna część dyskusji dotyczyła jednak starej wieży radiowo-telewizyjnej, w której miejscu mają powstać nowe bloki. Dla części mieszkańców i radnych jest ona charakterystycznym punktem Baranówki, elementem krajobrazu i obiektem, który warto zachować. Wcześniej pojawiały się pomysły, aby nadać jej nową funkcję, stworzyć taras widokowy i objąć ochroną konserwatorską.
Przedstawiciel pracowni MWM Architekci (która przygotowała koncepcję inwestycji mieszkaniowej) jednoznacznie skrytykował takie pomysły. Jego zdaniem obiekt nie ma wyjątkowej wartości architektonicznej ani kulturowej, a jego konstrukcja i stan techniczny praktycznie wykluczają sensowną adaptację.
– To jest typowy projekt budynku infrastrukturalnego, maszt antenowy z lat 70., który był w katalogu typowych projektów. To tyle, jeśli chodzi o jego indywidualny charakter, wyjątkową wartość kulturową i tym podobne rzeczy. Gdyby to był komin dawnej fabryki z XIX wieku, to ja bym jeszcze rozumiał, że można ten relikt zachowywać dla potomności jako pewien symbol. Ale to jest po prostu maszt antenowy z czasów komuny, który ulega degradacji, za pięć lat rozleci się sam z siebie – kwitował próby ratowania wieży na Baranówce.
Jak dodawał, pomysły na stworzenie na wieży tarasu widokowego i restauracji są niepoważne. – To jest naprawdę platforma techniczna, idzie się tam wąskimi schodami, a potem już nawet po drabinie, więc to nie jest coś, co warto ratować. Nie ma to absolutnie żadnej wartości kulturowej. Być może ma wartość sentymentalną, ale ja na ten temat się nie będę wypowiadał, bo każdy ma inne sentymenty – uciął.
Obrońcy wieży nie odpuszczają
Przeciwnicy inwestycji argumentowali jednak, że decyzja zapadła zbyt szybko i bez pełnego wyjaśnienia wszystkich kwestii związanych z przyszłością wieży. Radny Michał Wróbel z klubu Razem dla Rzeszowa zwracał uwagę, że toczy się postępowanie, które ma odpowiedzieć na pytanie o możliwość objęcia obiektu ochroną.
– Nie wyobrażam sobie sytuacji, w której będziemy podejmować w tym momencie uchwałę nie mając tej wiedzy – mówił, nawiązując do działań Stowarzyszenia Ochrony Architektury Powojennej, które wystąpiło z wnioskiem do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o wpisanie wieży wraz z jej zapleczem do rejestru zabytków.
Krytycy zwracali też uwagę na Strategię Rozwoju Rzeszowa do 2035 roku, w której uznano wieżę za dobro kultury współczesnej i pomnik żyjących pokoleń, który trzeba chronić. Przeciwnicy uchwały argumentowali też, że teren nie powinien być automatycznie traktowany jako przestrzeń zdegradowana wymagająca całkowitego przekształcenia.
Czy osiedle udźwignie nową zabudowę?
Drugi duży front sporu dotyczył komunikacji. Radni wskazywali, że w okolicach ul. Broniewskiego już teraz istnieją spore problemy ze znalezieniem miejsca parkingowego, a kolejne mieszkania mogą zwiększyć presję na lokalny układ drogowy.
Projekt zakłada jednak około 1,4 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie, podczas gdy wymagane minimum w tym przypadku wynosi 1,2. Większość miejsc ma znaleźć się w dwóch kondygnacjach garażu podziemnego.
Przeciwnicy inwestycji zwracali uwagę, że problem nie sprowadza się wyłącznie do liczby miejsc w garażu. Radny Mateusz Maciejczyk przypominał, że mieszkańcy już dziś parkują po obu stronach ul. Broniewskiego, często również na chodnikach, a pytania dotyczyły także skali zabudowy i intensywności wykorzystania stosunkowo niewielkiej działki przy nowym budynku.
Zwolennicy inwestycji przekonywali natomiast, że właśnie takie tereny powinny być wykorzystywane do budownictwa mieszkaniowego, zamiast dalszego „rozlewania się” miasta na obrzeża, gdzie często rozwój infrastruktury drogowej nie nadążą za liczbą powstających mieszkań. Maciej Łobos argumentował, że Rzeszów posiada już w tym miejscu infrastrukturę techniczną i społeczną, którą warto wykorzystać. W podobnym tonie wypowiadali się radni popierający uchwałę. – W tym miejscu mamy istniejącą infrastrukturę, szkołę, komunikację publiczną, tereny rekreacyjne – podkreślał radny Wojciech Jaślar z klubu Koalicji Obywatelskiej.
Prezydent zapowiada dalsze rozmowy
Podczas dyskusji pojawił się także temat tego, co miasto może jeszcze uzyskać od inwestora, który niewątpliwie może sporo zyskać na całym przedsięwzięciu. Część radnych oczekiwała konkretnych korzyści dla obecnych mieszkańców osiedla, zwłaszcza w zakresie komunikacji i przestrzeni publicznej.
Prezydent Rzeszowa Konrad Fijołek zapowiedział, że na dalszym etapie możliwe będą rozmowy dotyczące dodatkowych rozwiązań. Warto podkreślić, że przyjęcie uchwały ws. lokalizacji bloków przy ul. Boruty-Spiechowicza to dopiero pierwszy krok. Kolejnym będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. – Na pewno będziemy negocjować – zapowiedział prezydent w trakcie sesji.
W dalszej części dyskusji wskazywano m.in. na możliwość rozmów dotyczących poprawy układu komunikacyjnego, w tym ul. Broniewskiego. To jednak nie jest jeszcze elementem ostatecznie zatwierdzonego projektu inwestycji.
Losy wieży przesądzone?
Dzisiejsze głosowanie nie oznacza, że w najbliższym czasie na ten teren przyjadą maszyny i rozpoczną rozbiórkę wieży. Uchwała otwiera jednak inwestorowi drogę do dalszego procesu prowadzącego do realizacji inwestycji.
EMITEL wystąpił o lokalizację inwestycji w trybie specustawy mieszkaniowej, która pozwala realizować inwestycje niezależnie od obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli spełnione są określone warunki. W tej sprawie uzyskano wymagane opinie, a dokumentacja wskazuje również na spełnienie standardów dotyczących dostępu do dróg, sieci, komunikacji, szkół, terenów rekreacyjnych, miejsc parkingowych i maksymalnej liczby kondygnacji.
Spór o wieżę pokazał jednak, że formalne zielone światło nie kończy dyskusji. Dla jednych wieża radiowo-telewizyjna to istniejący od dekad charakterystyczny element Baranówki, którego zniknięcie będzie kolejnym przykładem zagęszczenia zaludnienia i negatywnej zmiany rzeszowskiego krajobrazu. Dla innych stara konstrukcja niezmiennie będzie zużytym technicznie obiektem, który powinien ustąpić miejsca nowej architekturze i mieszkaniom w rozwijającym się mieście.
Kluczowa wydaje się być teraz decyzja Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Rada Miasta dała zielone światło dla inwestycji, ale nie rozstrzygnęła, czy wieża powinna zostać objęta ochroną konserwatorską. To właśnie wynik tego odrębnego postępowania może jeszcze mieć istotne znaczenie dla dalszych losów charakterystycznego obiektu na Baranówce. (bl)
Czytaj więcej:
Radni zdecydowali ws. Rzeszowskiego Bonu Żłobkowego. Presja rodziców zadziałała?
