Stawki za metr kwadratowy mieszkania w Polsce osiągają historyczne wyniki. Główne powody? Inflacja i rządowe programy dopłat do kredytów hipotecznych. Rzeszów wyróżnia się na tle kraju w jednej kategorii.
Mieszkania w dużych miastach Polski są stale poszukiwane. Ich ceny rosną a powodów tego zjawiska upatruje się najczęściej w inflacji, która w ubiegłym roku osiągała dwucyfrowe wskaźniki. Jak długo trzeba pracować w Rzeszowie na 10-procentowy wkład własny potrzebny do zakupu mieszkania? W Rzeszowie ponad dwa lata.
Inflacja czy programy pomocowe?
– Winne są też rządowe programy dopłat do kredytów hipotecznych, które napędziły popyt na mieszkania – ocenia Konrad Pluciński, analityk Rankomat.pl. Wskazuje też, że planowane wprowadzenie kredytów 0 proc. może jeszcze bardziej nakręcić spiralę wzrostów na rynku nieruchomości.
– Program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” miał zdecydowanie większy wpływ na popyt na własne cztery kąty, niż inflacja – mówi Jaromir Rajzer, z rzeszowskiego biura nieruchomości Certus. – W niektórych miastach nawet 50-60 proc. mieszkań było sprzedawanych w ramach tego programu. Ponadto banki zaczęły ponownie śmielej przyznawać kredyty.
Urzędnicy też winni?
Jeden z rzeszowskich deweloperów twierdzi, że w Rzeszowie ceny będą nieustannie rosły, ponieważ podaż nie pokrywa popytu na mieszkania. Oferta jest słaba, bo przedłużają się procedury. Żeby rozpocząć budowę trzeba teraz czekać od 2,5 roku do 3 lat.
Coraz trudniej uzyskać pozwolenie na budowę czy WZ (decyzja o warunkach zabudowy, tzw. wuzetka). – Zdarzają się nawet odmowy – zaznacza deweloper.
– Dawniej trwało to krócej. Odmowy wydania WZ była nie do pomyślenia. Przewlekające się procedury w naturalny sposób ograniczają podaż mieszkań na rynku. To jeden z powodów wzrostu cen mieszkań w Rzeszowie – sugeruje deweloper.
Od początku u.br. oferta rzeszowskich deweloperów sukcesywnie spadała. Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, na koniec września w ofercie było 1 355 mieszkań i domów. W styczniu u.br. było ich ponad 2 tys.
Studzenie nastrojów
Jaromir Rajzer studzi nastroje. Zaznacza, że analitycy badają ceny na bazie powszechnie dostępnych ofert. Tymczasem finalna cena, po negocjacjach, jest na rynku wtórnym niższa od 3 do nawet 10 proc. Inaczej jest na rynku pierwotnym. Finalna cena nowego mieszkania, w porównaniu z tą z oferty, może różnić się o zaledwie 2-3 proc.
Średnie ceny mieszkań na względnie małych rynkach, a takim jest Rzeszów, mogą też być wypaczane. Wystarczy, że do sprzedaży trafi jakaś większa, droższa i bardziej prestiżowa oferta. Ceny mieszkań pójdą do góry. – Zjawisko działa także w druga stronę – tłumaczy Rajzer. Duża inwestycja z tanimi mieszkaniami potrafi zaniżyć średnią cenę mieszkań na lokalnym rynku.
Tutaj rządzi Rzeszów!
Na rynku wtórnym mieszkania również drożeją. Według danych GetHome.pl w IV kwartale 2022 r. w Rzeszowie płaciło się za metr kwadratowy średnio 8668 zł. Rok później już 9021 zł. Kwotowo daje to stolicy Podkarpacia dziewiątą pozycję na liście. Ale to najniższy wzrost w kraju, bo „zaledwie” o 3,9 proc.
W ciągu roku cena za m kw. mieszkania potrafiła podskoczyć w Krakowie o prawie 4 tys. zł, do poziomu 16 637 zł. To już blisko Warszawy (17 403 zł). W Zielonej Górze mieszkania kwotowo podrożały najmniej (331 zł za mkw.).
Patrząc na cenę wyjściową Rzeszów zanotował w tej kategorii najmniejszy wzrost w kraju – „tylko” o 353 zł za m kw. Kiedy przemnożymy to przez powierzchnię kawalerki (35 m kw.), oznacza to jednak podwyżkę o ponad 12 tys. zł.
Ceny mieszkań 2023/22
Rzeszów poniżej 10 tys. za 1 m kw.
W 11 na 18 miastach wojewódzkich metr kwadratowy w IV kwartale 2023 r. przekroczył pułap 10 tys. zł. Rzeszów znalazł się w malejącym gronie ośrodków, w których średnie ceny za metr kwadratowy utrzymały się poniżej tego pułapu.
Do przekroczenia tej granicy na rynku pierwotnym niewiele zabrakło. Wynik 9946 zł daje stolicy Podkarpacia siódmą pozycję na liście. Oznacza to wzrost ceny o 14 proc. w porównaniu do IV kwartału 2022 roku (8686 zł).
Eksperci twierdzą, że średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku pierwotnym przestanie rosnąć, kiedy deweloperzy radykalnie zwiększą podaż mieszkań.
Mieszkania z rynku pierwotnego podrożały gwałtownie w miastach od lat uznawanych za najdroższe (Warszawa, Kraków, Gdańsk). Podobnie stało się też w tych trzymających umiarkowaną cenę za 1 mkw. (Katowice, Olsztyn, Toruń).
Najtańszym miastem okazał się Gorzów Wielkopolski ze średnią ceną 7117 zł za metr kwadratowy. Najdroższa jest Warszawa, gdzie cena wynosi 16 815 zł. Spadek cen odnotowano tylko w Opolu, gdzie metr kwadratowy potaniał w ciągu roku o ponad 5 proc. (z 8136 zł do 7722 zł).
Ceny mieszkań 2023/22
Analiza cen mieszkań dotyczy cen lokali na rynku pierwotnym i rynku wtórnym między ostatnimi kwartałami 2023 i 2022 r. Zestawienie przygotowali eksperci Rankomat.pl, którzy zbadali popyt na mieszkania w 18 miastach wojewódzkich. Podstawą zestawienia były dane zebrane przez RynekPierwotny.pl i GetHome.pl – portale z branży nieruchomości.
oprac. (blom)
redakcja@rzeszow-news.pl
