Dotychczas Ratusz chciał oddać prywatnej firmie trzy miejskie tereny o ogromnej łącznej wartości za jeden teren dewelopera. Chodzi o tzw. „Balcerka” oraz tereny przy ul. Litewskiej i ul. Krakowskiej. W zamian miasto chciało uzyskać teren pod przedpole Podkarpackiego Centrum Lekkiej Atletyki (PCLA). Miasto dysponowało wyceną dotyczącą tej zamiany, której – mimo prośby – nie przesłało Rzeszów News. Dziś wiemy, że teren przy PCLA Miasto może uzyskać praktycznie za darmo, ale forsowało oddanie terenów wartych nawet setki milionów złotych.
Z analizy historycznych dokumentów do których dotarł portal Rzeszów News wynika obraz, który całkowicie podważa sens zamiany wartych wiele milionów terenów miejskich. Obowiązująca od 1981 r. umowa użytkowania wieczystego ściśle obliguje użytkownika terenów przy PCLA do postawienie lub rozbudowania na tym terenie “ośrodka sportowego”. Co więcej, daje miastu prawo do – w zasadzie – bezpłatnego odebrania gruntu, jeśli ten cel nie zostanie zrealizowany. A najwyraźniej nie został, ponieważ na tym terenie nie ma takiej zabudowy.
Radny Jacek Strojny złożył wniosek o kontrolę działań Ratusza w sprawie zamiany działek do Wojewody Podkarpackiej.
„Nasz zespół prawny odradzał nam tę inwestycję”
Do historii terenów przy PCLA dotarliśmy, między innymi, przez osoby z dwóch firm inwestycyjnych, które po przeczytaniu artykułów na temat zamiany działek zgłosiły się do Rzeszów News. Rozmówcy zwrócili nam uwagę, że deweloperzy dla których pracowali wiele lat temu analizowali możliwość zakupu tego terenu. Jednak firmy wycofały się z potencjalnej transakcji. Jak wiemy, nie wszystkie.
Jeden z dawnych pracowników firmy inwestycyjnej, który zastrzega sobie anonimowość, stwierdził, że decyzja o wycofaniu się była wprost konsekwencją analizy prawnej.
– Zespół prawny mojego ówczesnego pracodawcy już kilkanaście lat temu badał teren koło PCLA – mówi były pracownik spółki inwestycyjnej. – Według mojej wiedzy nie byliśmy jedyną firmą, która interesowała się terenem obok dzisiejszego PCLA i wycofała się. Interesował się tym żywo także biznes z Rzeszowa. Prawnicy odradzali jakiekolwiek inwestycje na tym terenie, ponieważ wg stanu prawnego przyszłość terenu była jednoznacznie określona. Można tam było postawić czy rozbudować wyłącznie ośrodek sportowy, i to w określonym czasie.
Naszą firmę, tłumaczy pracownik potencjalnego inwestora, obecnie sam działający w tej branży jako przedsiębiorca, interesował zupełnie inny cel. Twierdzi, że gdyby został zrealizowany, Rzeszów mógł rozwiązać wieczyste użytkowanie i teren – w oparciu o art. 240 KC i art. 33 ustawy o gospodarce nieruchomościami – przeszedłby do Miasta. Gdy firma uświadomiła sobie sytuację prawną terenu, przestała się interesować tym zakątkiem Rzeszowa.
– Nie było żadnego ekonomicznie uzasadnionego inwestycji w ośrodek sportowy, a tylko to można było tam postawić wg analizy zespołu prawnego – puentuje nasz rozmówca.
Jeżeli relacja informatora znajduje potwierdzenie w dokumentach, pokazuje, że ograniczenia związane z funkcją sportową nie były postrzegane przez potencjalnych inwestorów jako czysto teoretyczny zapis historycznej umowy. Były traktowane jako realne ryzyko prawne i ekonomiczne. Dokumenty potwierdzają, że prawnicy przed laty słusznie byli czujni.
Umowa z 1981 roku: sport i wszystko jasne
Spór o tereny wokół PCLA sprowadzano dotąd głównie do wyceny nieruchomości i sporu wokół przeniesienia kupców z placu Balcerowicza. Tymczasem klucz do sprawy leży w źródłowej umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z 20 lutego 1981 r. (Rep. A nr 150).
Według informacji Rzeszów News w § 1 oraz § 5 aktu notarialnego wprost zapisano cel ustanowienia prawa: „pod rozbudowę ośrodka sportowego”. Co ważniejsze, § 8 tej samej umowy przewiduje bezwzględną sankcję: „Prawo rozwiązania umowy i odebrania terenu następuje w razie niewzniesienia przez wieczystego użytkownika obiektów przewidzianych planem realizacyjnym oraz w razie użytkowania terenu w sposób wyraźnie niezgodny z przeznaczeniem”.
Dotarliśmy do oficjalnego pisma Biura Gospodarki Mieniem Urzędu Miasta Rzeszowa, które potwierdza, że od dnia zawarcia umowy z 1981 r. nie wprowadzono w niej żadnych zmian ani nie zawierano nowych umów. Oznacza to, że prywatna spółka, przejmując prawo użytkowania wieczystego kluczowych działek (m.in. nr 412/6, 412/48, 412/47, 412/43), weszła w stosunek prawny obciążony rygorystycznym celem sportowym i groźbą sądowego odebrania terenu w razie prób realizacji inwestycji innego rodzaju.
Radny idzie do Wojewody: nielogiczne działania ratusza
Być może z tego powodu radny Miasta Rzeszowa Jacek Strojny skierował oficjalny wniosek do Wojewody Podkarpackiej Teresy Kubas-Hul, domagając się podjęcia z urzędu czynności nadzorczych oraz zbadania legalności działań prezydenta Rzeszowa.
W opinii radnego dotychczasowe próby forsowania zamiany gruntów naruszają obowiązek zachowania szczególnej staranności w gospodarowaniu majątkiem gminy (art. 50 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Władze miasta zamierzają oddać deweloperowi trzy niezwykle cenne nieruchomości komunalne w sytuacji, gdy deweloper i tak nie jest w stanie zrealizować przy PCLA osiedla mieszkaniowego. Organ Wojewody aż trzykrotnie uchylał już wydane przez miasto pozwolenia na budowę dla tej inwestycji.
Postępowanie ratusza nosi znamiona głębokiej sprzeczności: z jednej strony prezydent publicznie deklaruje ochronę terenu pod cel publiczny, a z drugiej przygotowuje zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które mają umożliwić deweloperowi zabudowę mieszkaniową. Zamiast zlecić twarde analizy prawne dotyczące sądowego odebrania działki na podstawie art. 240 Kodeksu cywilnego, miasto proponuje deweloperowi majątek o wielomilionowej wartości.
Zamiana 3 działki Rzeszowa zamiast 1 terenu dewelopera rodzi pytania o logikę działania rzeszowskich urzędników. Deweloper do dziś nie zrealizował ośrodka sportowego na terenie przy PCLA, do czego był zobligowany. Co więcej, deklarowała cały czas raczej inną zabudowę w tym miejscu.
Ile mogą kosztować miejskie tereny?
Rozmawialiśmy dziś z kilkoma różnymi deweloperami. Trzej zgodzili się powiedzieć ile zapłaciliby za tereny po “Balcereku”, przy ul. Litewskiej i ul. Krakowskiej.
– Gdyby była jakaś promocja od ręki wykładam 50 mln zł – mówi pierwszy. – Ale bardziej serio, gdyby Rzeszów uchwalił na tych gruntach MPZP pozwalające na sensowną zabudową i ogłosił przetarg wartość tych połączonych terenów mogłaby wynieść ok. 200 mln zł.
– To są masakrycznie dobre działki – mówi kolejny deweloper. – Nie zdziwiłbym się, gdyby na przetargu poszły za 200 mln zł – ocenia wizję kolegi z branży.
Trzeci, najbardziej doświadczony mówi, że wątpi w 200 mln zł, ale dodaje, że “byłoby grubo”. – Poszedłbym dziś do banku po 100 mln zł, żeby zapłacić Miastu za te trzy działki – dodaje.
Oczywiście, zauważa na koniec, tereny są mi dobrze znane, ale diabeł tkwi w szczegółach. Wszystko zależy od tego jak Miasto ukształtuje MPZP dla tych terenów. Chyba, że ktoś ma już wydane dla tych terenów korzystne Warunki Zabudowy.
Rzeszów już wygrał taką sprawę – niemal w tym samym miejscu
Niedawna historia pokazuje, że Rzeszów potrafi skutecznie wygrywać przed sądami sprawy o odzyskanie własnych gruntów od użytkowników wieczystych. Blisko rejonu PCLA, o którym mowa, przy ul. Wyspiańskiego, planowano przed laty budowę wielkiego centrum handlowo-rozrywkowego Res-Vita. Gdy inwestor opóźniał prace i stawiał warunki, miasto stanowczo odmówiło wycofania pozwu z sądu, żądając twardego wywiązania się ze zobowiązań.
Urzędnicy nie ulegli presji i doprowadzili sprawę do końca. W maju 2017 roku Sąd Okręgowy w Rzeszowie nakazał zwrot miejskiej działki, wskazując na niewywiązanie się inwestora z celu umowy. Batalia zakończyła się w marcu 2018 roku, gdy Sąd Apelacyjny ostatecznie przypieczętował powrót gruntów do miasta. Rzeszów udowodnił wówczas, że ścieżka sądowa jest w pełni skuteczna.
Krakowski precedens: Wola Justowska
Tożsamy mechanizm zastosowały władze Krakowa w sprawie zabytkowej strzelnicy na Woli Justowskiej. Gdy inwestor próbował zmienić przeznaczenie terenu ze sportowo-rekreacyjnego na komercyjne, samorząd nie wszedł w rokowania cenowe, lecz wytoczył proces na podstawie art. 240 KC. Sąd Apelacyjny i Sąd Najwyższy przyznały rację miastu, rozwiązały użytkowanie wieczyste i nakazały darmowy zwrot gruntu.
Przepisy art. 240 Kodeksu cywilnego i art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami dają Rzeszowowi dokładnie ten sam oręż. Rezygnacja z niego na rzecz oddania „Balcerka” i – dodatkowo – dwóch kolejnych działek o dużej wartości rodzi bardzo poważne pytania o uzasadnienie ekonomiczne i prawne oraz logikę działań rzeszowskiego Ratusza.
Czytaj więcej:
Place, skwery i miejsca rekreacji. Kto dostanie miliony na wielką rewitalizację na Podkarpaciu?
