Konrad Fijołek powoływał się jakiś czas temu przed Radą Miasta Rzeszowa na targ w Rotterdamie jako przykład rozwiązania, które warto wdrożyć na Balcerku. Sęk w tym, że holenderski Markthal powstał w zupełnie innym modelu. To efekt publicznego konkursu, dziesięciu lat planowania i konsultacji społecznych.
Na sesji Rady Miasta Rzeszowa 24 marca 2026 r. punktem zapalnym była zamiana gruntów między miastem a spółką Resovia Rzeszów Development. Miasto chce oddać deweloperowi trzy działki, w tym tę na której obecnie funkcjonuje targowisko „Balcerek”, w zamian biorąc jedną, przy PCLA.
Straszenie bałaganem
Powodem jest budowane już Podkarpackie Centrum Lekkiej Atletyki (PCLA), które ma sąsiadować z uporządkowanym terenem, a nie – jak mówił prezydent – z płotem dewelopera i „bałaganem”.
Szczegóły obrad opisaliśmy w tekście „Próba kneblowania dyskusji na Radzie Miasta Rzeszowa? Aura tajemnicy wokół wielomilionowej zamiany działek”. Kluczowe wątki: brak udostępnionych wycen działek, wizualizacje wygenerowane przez sztuczną inteligencję, które urzędniczka kazała traktować „z przymrużeniem oka”, i głośne wypowiedzi radnych – w tym Andrzeja Deca, według którego „nadmierna transparentność jest szkodliwa”.
W tej atmosferze z PRL-u prezydent Konrad Fijołek sięgnął po argument, który miał chyba ostatecznie domknąć dyskusję: pokazał slajd dotyczący holenderskiego targu w Rotterdamie.
Markthal Rotterdam
Prezydent przywołał projekt znany jako Markthal Rotterdam – ikonę holenderskiej architektury, otwartą 1 października 2014 r. przez królową Máximę. Slajd zrobił wrażenie. Tylko że jako uzasadnienie zamiany działek w Rzeszowie taka argumentacja nie wytrzymuje zderzeniu z faktami.
„Specjalnie wam pokazuję zdjęcie (radnym – przypis Rzeszów News), nie widać tutaj go dobrze, z Rotterdamu. No i co jest pod domami? Nad tym są mieszkania, jedne z droższych w Rotterdamie. A co jest na dole? Fajne, gastronomiczne, handlowe rzeczy z różnych stron świata, jedzenia, produkty i tak dalej. (…) Są niemalże street foody. I działa, i hula.” – mówił Konrad Fijołek.
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Czego prezydent nie powiedział?
Markthal to nie „budynek z mieszkaniami nad sklepami”. To efekt dekady pracy, miejskiego konkursu i zupełnie innej filozofii zarządzania gruntem.
Według portalu architektonicznego Archello – jednego z najpoważniejszych branżowych źródeł w Europie – w 2004 r. miasto Rotterdam ogłosiło konkurs architektoniczny na halę targową połączoną z mieszkaniami; zaproszono sześciu deweloperów, pierwszą nagrodę zdobył Provast. Zainteresowani mogą sobie to sprawdzić w oryginalnym artykule.
To zdanie powinno paść na sali Rady Miasta Rzeszowa. Ale nie padło.
Brytyjski Dezeen, opisując otwarcie obiektu w 2014 r., precyzuje, że konkurs miasta na połączony budynek targowo-mieszkaniowy z 2004 r. wygrał projekt MVRDV przygotowany wspólnie z INBO architects, Royal HaskoningDHV, Peutz i Techniplan.
Nie miało tu nic wspólnego, jak w Rzeszowie, z zamianą gruntów z jednym podmiotem. To było zamówienie publiczne, w którym miasto zdefiniowało program funkcjonalny, zaprosiło zespoły deweloperów z architektami, a następnie wybrało najlepszą koncepcję w trybie konkursowym.
Sześć różnic, których nie da się zignorować
Tryb wyboru partnera. Rotterdam zaprosił sześciu deweloperów, ustalił jawne kryteria oceniania projektów. Rzeszów idzie w kierunku zamiana gruntów z jednym wybranym deweloperem (Resovia Rzeszów Development), bez konkursu a nawet bez ujawnienia na Radzie Miasta – publicznie i otwarcie – wycen dokonanych przez Miasta i dewelopera.
Sposób pozyskania gruntu. Rotterdam – miasto nie oddawało terenu deweloperowi. Markthal stanął na działce, która była częścią miejskiej przestrzeni publicznej Binnenrotte – największego targu w mieście od 1958 r. Deweloper realizował projekt na warunkach miasta. Rzeszów – miasto oddaje trzy działki w zamian za jedną. Stosunek 3:1 powinien sam w sobie generować pytania o ekonomiczny sens takiego posunięcia i jego powody.
Czas i planowanie. Rotterdam – konkurs 2004, budowa 2009–2014, wcześniej masterplan (tzw. Laurenskwartier), wykopaliska archeologiczne 2009–2010 prowadzone „przy dużym zainteresowaniu publicznym”. Rzeszów – dyskusja w trybie sesyjnym, bez upublicznionych wycen, bez ujawnienia proponowanej umowy z deweloperem, ze straszeniem opinii publicznej wizualnymi skutkami, z atakowaniem sposobu funkcjonowania Balcerka.
Prezydent, opisując ogólną kondycję placów targowych w Rzeszowie, mówił o „umierających miejscach handlujących”. Argumentował, że model handlu w obecnych warunkach „umiera nam wszędzie”. Wprost przewidywał los targowiska, mówiąc: „I tu [na Balcerku] umrze też”.
Typ targowiska. Markthal to nie polski bazar w stylu „Balcerka”. To kryta hala, ale otwarta z obu stron, pierwsza tego typu w Holandii, mająca spełniać zaostrzone normy unijne dotyczące sprzedaży świeżej i schłodzonej żywności. Na 96 stoisk handlowych przypada 20 lokali gastronomicznych i sklepów detalicznych, a kompleks mieści 228 apartamentów i 1200 miejsc parkingowych pod ziemią. Dzięki przemyślanej strategii jest to obecnie destynacja gastronomiczna i turystyczna klasy europejskiej.
Lokalizacja względem kupców. Rotterdam – kupcy z Binnenrotte mogli zostać w tej samej lokalizacji, wokół Markthal nadal funkcjonuje targ zewnętrzny. Rzeszów – mowa o przenosinach Balcerka na os. Pułaskiego. To zupełnie inny problem: relokacja społeczności kupieckiej, nie modernizacja jej w miejscu, gdzie funkcjonuje od lat.
Transparentność procesu. Rotterdam – plany Markthal poddano publicznemu wglądowi w 2009 r., proces konkursowy był dokumentowany, wykopaliska realizowane na miejscu wbudowano w samą architekturę (instalacja Tijdtrap – „Schody Czasu”). W Rzeszowie radni składali wnioski o zamknięcie dyskusji.
Co z analogią „dom nad sklepem”?
Wracając do tego, co prezydent pokazał na slajdzie: „nad tym mieszkania, pod tym handel”. To opis łukowej kompozycji Markthal – mieszkalnictwo otulające halę handlową. Ale ten układ został uchwalony z poziomu masterplanu miasta , a nie pojedynczej transakcji. Powstał w wyniku zaawansowanego projektu architektonicznego, poprzedzonego prestiżowym konkursem, po latach prac i konsultacji społecznych.
Innymi słowy: porównanie sprowadza się do tego, że w Rotterdamie też jest deweloper, też jest handel i też jest budynek, w którym na parterze coś się sprzedaje. To trzy elementy ogólne. Reszta – tryb, transparencja, ekonomia, planowanie, lokalizacja – idzie w przeciwnych kierunkach.
Dlaczego to ważne dla Rzeszowa?
Markthal kosztował ok. 175 mln euro i powstał w trybie publicznego konkursu z udziałem światowej pracowni architektonicznej (MVRDV). Skala holenderskiej inwestycji jest nieporównywalna z rzeszowską.
Powoływanie się na nią jako uzasadnienie zmiany na Balcerku jest porównywanie jabłek z workiem cementu.
W rzeszowskiej sprawie pytania pozostają proste:
- Co zyskuje Miasto na zamianie 3 (Miasto):1 (Deweloper)?
- Jaką realną wartość rynkową mają działki, które ma otrzymać Deweloper?
- Dlaczego Miasto nie rozpisuje konkursu architektonicznego na zmianę Balcerka?
- Dlaczego nie znamy dokładnych operatów szacunkowych? Moglibyśmy je sprawdzić jak porównanie do Rotterdamu 🙂
- Gdzie trafią kupcy z Balcerka i czy mają zagwarantowane warunki pracy?
Model „rotterdamski” a Balcerek
Zaskakująca jest niespójność w podejściu do Balcerka. 27 lutego 2024 r. Rada Miasta Rzeszowa przyjęła uchwałę nr XCIII/2073/2024 w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nr 358/9/2024 „Plac Balcerowicza”.
Uzasadnienie tej uchwały warto zacytować w całości, bo brzmi jak komentarz do dyskusji z 24 marca 2026 r. – tylko spisany dwa lata wcześniej przez ten sam samorząd:
„Targowisko to wpisało się już w tkankę miasta i jego funkcja, po odpowiednim ucywilizowaniu powinna zostać zachowana. Natomiast najlepszym sposobem na rozstrzygnięcie jak – poza targowiskiem – wykorzystać cenny obszar, powinno być ogłoszenie konkursu urbanistycznego, którego rozstrzygnięcie stałoby się podstawą do opracowania planu miejscowego.”
Dokument wprost zapowiadał, że realizacja tak przygotowanego planu „rozpoczęłaby rewitalizację tego fragmentu śródmieścia i przyczyniła się do poprawienia warunków życia mieszkańców w centrum oraz zapobiegała rugowaniu ich poza granice śródmieścia”. Inicjatywa miała aprobatę Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej.
Uchwałę podpisał Andrzej Dec. Ten sam, który dwa lata później, na marcowej sesji, mówił radnym, że „nadmierna transparentność jest szkodliwa” i że radni powinni „zaufać urzędowi”.
Co się wydarzyło przez te dwa lata?
Co dokładnie wydarzyło się między lutym 2024 a marcem 2026 roku? Konkurs urbanistyczny, który miasto samo nazwało „najlepszym sposobem” na rozstrzygnięcie losu Balcerka (choć zastanowienie budzi fragment “– poza targowiskiem –”), nigdy nie został ogłoszony.
Plan miejscowy nadal nie istnieje. Zamiast publicznej procedury, w której konkurujące pracownie składałyby koncepcje urbanistyczne dla 1,5-hektarowego kwartału centrum, mieszkańcy dostali coś znacznie skromniejszego: dwustronną zamianę gruntów z jednym deweloperem.
To właśnie w tym miejscu analogia do Markthal traci wiarygodność. Bo Rotterdam w 2004 roku zrobił dokładnie to, co Rzeszów zapisał sobie w 2024 roku jako ścieżkę docelową: konkurs jako podstawa decyzji urbanistycznej. Holendrzy ten konkurs ogłosili i rozstrzygnęli. Rzeszów zapowiedział go w uchwale, po czym – bez formalnego odwołania, bez publicznej debaty, bez wyjaśnienia – poszedł w innym kierunku.
Pytanie, na które ratusz wciąż nie odpowiedział, jest więc prostsze, niż mogłoby się wydawać: dlaczego porzucono własny pomysł na konkurs, jeżeli ten konkurs – według własnej uchwały Rady Miasta – był „najlepszym sposobem” na rozstrzygnięcie przyszłości tego miejsca?
Czemu Rzeszów to nie Rotterdam?
Dopóki nie ma odpowiedzi na te pytania, mówienie o „rotterdamskim modelu” jest – w najlepszym wypadku – nieprecyzyjne. W najgorszym – wprowadza w błąd radnych, którzy mają głosować nad zamianą gruntów z deweloperem, i mieszkańców, którzy są przecież właścicielami Balcerka.
Markthal Rotterdam wygląda tak rewelacyjnie nie dlatego, że deweloper dostał od holenderskiego miasta trzy działki za jedną. Działa, bo Rotterdam przez dekadę prowadził proces, w którym każdy etap był przemyślany, transparentnie zderzony z opinią publiczną, publicznie udokumentowany i zrealizowany z pietyzmem i szacunkiem dla tradycji i mieszkańców Rotterdamu.
Jak w końcu rozumieć powoływanie się prezydenta Rzeszowa na targ w Rotterdamie? To pomyłka czy po prostu brak wiedzy? Konkurs deweloperski dotyczący Markthal jest jednym z najbardziej znanych przykładów skutecznej polityki miejskiej. Nie ma też wiele wspólnego z procedowaniem, które uprawia Rzeszów w sprawie Balcerka. (mob)
Czytaj więcej:
Tragedia na torach – wszystko już jasne. Ruch pociągów wznowiony po ogromnych utrudnieniach
